Het Nederlandse hypotheeksysteem is zo gek nog niet! (feb 2003)
Al sinds 1838 is in Nederland voor hypotheken een notariële akte voorgeschreven. Niet zonder reden! Omdat het lenen van geld eigenlijk altijd gebeurt door de economisch zwakkere, moeten juist zijn rechten zorgvuldig in het oog worden gehouden. Die bescherming kan natuurlijk niet worden verwacht van de geldschieter, meestal een bank. Er moet dus een onpartijdige deskundige tussen de partijen staan, die de belangen van beiden bewaakt.
Hoe zit dat nu eigenlijk met hypotheken?
Eerst een gebruikelijke denkfout: met "hypotheek" duidt men in het spraakgebruik een lening aan, maar dat is niet juist.
Geld lenen kan ook wel zonder hypotheek, bijvoorbeeld als persoonlijke lening; ook dan moeten rente en aflossing worden betaald. Dit rente is echter hoger dan bij een hypothecaire lening; de aflossing moet sneller geschieden, dus in grotere bedragen; het bedrag dat geleend kan worden is lager; en ook de overige voorwaarden zijn ongunstiger.
Bij een hypotheek wordt aan de lening een extra element toegevoegd, namelijk zekerheid voor de bank: als de debiteur niet aan zijn verplichtingen voldoet mag de bank gebruik maken van het hypotheekrecht.
Hij mag het onderpand waarop het hypotheekrecht rust laten verkopen en uit de opbrengst haalt hij het bedrag van zijn vordering. Pas als dat gebeurd is komen eventuele andere schuldeisers aan bod. De bank staat daardoor sterk. Maar dan moet hij wel zeker weten dat hij van zijn rechten gebruik kan maken!
Is het de eigenaar zelf wel die de akte tekent? Is hij niet gescheiden? Staat hij niet onder curatele? Leeft zijn echtgenote nog? Is het onderpand wel goed omschreven? Zijn er bezwarende rechten van derden?
Op zulke vragen wil de bank een antwoord. De tussenkomst van de notaris zorgt daarvoor. Als het allemaal klopt wil de bank wel geld uitlenen; hij loopt vrijwel geen risico omdat zijn vordering voldoende is gedekt.
De zekerheid voor de hypothecaire geldschieter vindt zich dan ook terug in een lagere rente, wat natuurlijk een regelrecht voordeel is voor de consument.
Maar ook in ander opzicht zijn veiligheden ingebouwd. Ter toelichting:
· Wie in de hypotheekakte als eigenaar wordt opgevoerd, is dat ook werkelijk; de notaris is er voor aansprakelijk. Zonder notaris zou het Amerikaanse systeem gelden: als de tegenpartij een eigendomsbewijs laat zien moet je maar geloven dat hij eigenaar is. Je kunt je in de Verenigde Staten verzekeren tegen kwade praktijken door een "title-insurance" te kopen. Deze garandeert echter geen eigendom, maar alleen schadevergoeding. Een wonder dat de hypotheekrente er aanzienlijk hoger is dan hier?
· Door de hele rechtsgang rond hypotheken met goede notariële zorg is omringt, is het systeem van gemeentegarantie mogelijk geworden, waardoor zelf meer dan 100% van de koopsom kan worden gefinancierd. Gevolg: het eigen woningbezit is er sterk door bevorderd. (Vergelijking: in Duitsland kan hooguit 60 a 70% worden gefinancierd omdat er geen overheidsgarantie bestaat. Verkoop duurt 6 a 12 maanden).
· Het verkopen van het onderpand van de niet-betalende debiteur mag geen problemen opleveren. Die (openbare) verkoop is door de wetgever opgedragen aan de notaris die er voor aansprakelijk is dat alles zo goed en zo snel mogelijk verloopt: als regel neemt die hele verkoop, tot het moment dat de geldschieter zijn geld ontvangt, niet meer dan twee maanden tijd.
Ter vergelijking: in Quebec (Canada) wil men graag op het Nederlandse systeem overgaan; daar duurt een verkoop maar liefst zes jaren!
De overheid heeft hypotheken en overdrachten van onroerend goed opgedragen aan de notaris, die persoonlijk aansprakelijk is voor een correcte gang van zaken. Daardoor is een systeem opgebouwd dat met vele waarborgen is omgeven. Dit heeft gunstige gevolgen. Bij hypotheken uit zich dat in een verhoudingsgewijs lage rente, een lange aflossingstermijn en de mogelijkheid de aankoop van onroerend goed (meer dan) volledig te financieren. De overheid zelf is dan ook bereid door middel van garanties het eigen woningbezit te bevorderen.
En het zeer lage aantal processen dat wordt gevoerd over eigendom van onroerend goed toont aan hoe zorgvuldig ook daar het notariaat in opdracht van de wetgever zijn werk doet.